Manutenção Predial

Este artigo é especialmente dedicado para aqueles que atuam na função de síndico. Trata-se de um trabalho que tem como finalidade, esclarecer algumas dúvidas que surgem em tarefas relacionadas com a manutenção predial.

Sei que a função do síndico não é uma tarefa fácil, já que nem sempre se pode contar com a colaboração de todos os condôminos em assuntos, que na verdade, deveriam ser de interesse de todos. A maioria dos síndicos não se dedicam de forma integral no gerenciamento do prédio, pois possuem outras atividades para desempenharem no dia-a-dia, sendo então a tarefa de administrar o prédio, uma atividade voltada mais para feriados e fins de semana, quando possível, é claro.

Mesmo quando a dedicação ocorre em período quase que integral, é muito raro encontrar um síndico que seja Arquiteto ou Engenheiro Civil e que tenha bons conhecimentos técnicos sobre materiais de construção e execução de obras.

Tanto o síndico quanto os condôminos devem ter em mente que a manutenção predial, quando feita de forma regular, evita o encarecimento dos trabalhos de recuperação, e isto é um fato mais que consumado.

Por exemplo:

Se uma repintura é feita sobre uma pintura antiga, mas em bom estado, o trabalho de preparar a superfície será até simples. No entanto, quando esta repintura é feita sobre uma superfície em péssimo estado, os trabalhos de recuperação são bem mais lentos e onerosos, tendo como conseqüência, o encarecimento final dos serviços.

Na maioria das vezes a edificação passa vários anos sem que seja feito um trabalho de manutenção e quando se resolve fazer algo, o síndico não sabe nem por onde começar, diante da variedade de trabalhos que se tem por fazer.

Bem, se este é o seu caso, que tal conferir uma lista de perguntas com as respectivas respostas que geralmente surgem na fase inicial de definição dos trabalhos. Espero que sejam úteis para você e que possam aumentar a sua produtividade na qualidade de síndico.

1. Com tanta coisa para fazer, o que deve ser sanado de imediato?

Bem, neste caso a melhor atitude que você deve tomar é a contratação de um Engenheiro Civil ou de um Arquiteto para a elaboração de um laudo técnico.

2. Mas qual é a finalidade deste laudo técnico?

A finalidade do laudo técnico é a de relatar em um caderno, todas as patologias detectadas durante o período de vistoria e mais aquelas informadas pelo síndico, assim como indicar as terapias que devem ser adotadas com o intuito de se atenuar ou eliminar as fontes causadoras dos diversos problemas que afetam a edificação.

Neste documento, o profissional contratado indicará as prioridades que devem ser sanadas de imediato. No entanto, a definição de execução destas prioridades ficará a critério dos condôminos.

O laudo técnico é também um meio de se aumentar a produtividade dos síndicos, visto que estes não terão que ficar repetindo os serviços que devem ser feitos quando as empresas interessadas na execução das obras se apresentarem, sendo suficiente que as mesmas leiam o laudo técnico para se interarem sobre os serviços que devem ser feitos.

3. Cite outra vantagem do laudo técnico

Na hipótese de substituição do síndico, o novo gestor não ficará perdido, pois terá em mãos um documento onde estão relacionados todos os serviços que ainda estão por fazer.

4. Com o laudo técnico em mãos, o que eu devo fazer?

Após a leitura do laudo técnico você terá plena noção dos trabalhos de recuperação a que deve ser submetido o prédio. Deve então se reunir com os condôminos para definição dos serviços que devem ser feitos de imediato.

Definida esta etapa, você deve entrar em contato com empresas ou profissionais liberais, para que apresentem proposta orçamentária para execução dos serviços necessários.

5. O que deve conter a proposta orçamentária?

A proposta orçamentária deve conter além do valor para a execução dos serviços, no mínimo, os seguintes itens:

O responsável técnico pela execução dos trabalhos, que deve estar devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Arquitetura e Engenharia);

Os materiais que serão utilizados na execução dos serviços, por exemplo: tipo de tinta e respectivo fabricante, etc;

O prazo para a execução dos serviços;

Prazo de validade do orçamento entregue;

Endereço e telefone do contratado para a execução dos serviços;

Condições de pagamento.

6. Devo sempre optar pelo preço mais baixo na hora de contratar?

Isto depende muito, sendo que você deve efetuar uma comparação entre os orçamentos entregues e avaliar o que cada um se propõe a fazer, analisando os serviços relacionados, os materiais que serão utilizados e como estes materiais serão aplicados.

Voltando ao exemplo da tinta: Um orçamento "atrativo" pode estar especificando uma tinta inadequada e com baixa durabilidade para o local onde será aplicada. Então, o preço inicialmente "tentador" se traduzirá em uma manutenção de repintura precoce, devido a baixa durabilidade do material aplicado em relação ao ambiente de utilização. Resultado: Você vai gastar muito mais.

Neste caso, você deve agendar uma reunião com o profissional técnico que assinou a proposta para a execução dos serviços e esclarecer todas as dúvidas.

Se necessário, peça por escrito e assinado, todas aquelas dúvidas que foram esclarecidas durante a reunião, para que não ocorram divergências durante ou após a conclusão dos serviços prestados.